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房地产税会促使投资者回归理性么?

时间:2021-10-26 09:49:18来源: 企业思想家作者:正和岛 点击:

从2016年首次提出“房住不炒”,到现在加速推进房地产税试点落地,而且一周之内连爆两个重磅消息,意味着房地产行业在狂飙了几乎20年之后,即将迎来一个超级分水岭。

该来的还是来了。

随着《求是》杂志10月16日重要文章《扎实推进共同富裕》的发表,以及明确指出要“积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”,逡巡了十多年的房地产税试点落地明显提速。

23日,十三届人大常务委员会第三十一次会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

从2016年首次提出“房住不炒”,到现在加速推进房地产税试点落地,而且一周之内连爆两个重磅消息,意味着房地产行业在狂飙了几乎20年之后,即将迎来一个超级分水岭。

这是在进入21世纪第三个十年的一次定调,每一个人都需要搞清楚以下几个问题——为什么要征收房地产税,会以什么样的标准来征收,加速推进的试点具体是什么模式,以及房地产税开征能够达到什么效果。

只有搞明白了这几个问题,才能这个百年未有之大变局,包括现在中国乃至全球的新周期中,找准方向,站在趋势的一方。

结合最近一段时间的热点事件,以及最近几年房地产行业的发展情况,在关于房地产税的征收原因中,有一个话题必须排在靠前的位置——共同富裕。

 

01

“共同富裕”,绕不开的话题

 

只需要一个细节,就能明白为什么要把房地产税和“共同富裕”联系在一起——《求是》杂志的那篇重要文章,标题就是“扎实推进共同富裕”。

这表明房地产税的征收,和“全面推进共同富裕”的理念密切相关。

自十九大,到“十四五”规划和2035年远景目标纲要,再到今年6月份《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》的发布,都表明推进“共同富裕”也在加速。

在这个过程中,房地产税显然将是其中的一环。

同时在《扎实推进共同富裕》这篇重要文章中,也明确表示要加大税收、转移支付等调节力度并提高精准性,扩大中等收入群体比重,增强区域发展的平衡性,以及健全转移支付制度,加大对欠发达地区的支持力度,等等。

政策的目的很清楚,就是要在共同富裕这个理念之下,推进“橄榄型分配结构”,缩小收入差距。

相对于之前讨论的房地产税将会在遏制炒房,以及改善地方政府收入结构中扮演重要角色,与共同富裕的结合显然让这次房地产税试点的站位明显更高。

当然,作为一个关键的税种,对于市场调节来说,房地产税依然能够从技术上发挥重要作用,包括进一步强化“房住不炒”,继续打击市场投机问题——据说在一线大城市,已经有人开始抛售手中持有的房产。

另外对于地方来说,房地产税拓展了税源,以替代之前的那种依靠“土地出让金”的“土地财政”模式,这能够缓解地方财政过于依赖“卖地”的问题,进一步从源头上平抑房价。

所以总体上,房地产税的试点期虽然比较长,但趋势已经板上钉钉,接下来要考虑的就是,征收标准会是什么?

 

02

房地产税,到底收多少?

 

中国是最擅于摸着石头过河这个稳健策略的。

所以要回答这个问题,可以参考两个维度——一是目前国内个别城市推进的试点措施,二是欧美的一些经验和做法。

上海和重庆已经进行了多年的房地产税试点,所以极具参考价值。

从上海的情况来看,本市居民新购二套房产及以上,以及非本市居民新购商品房,房地产税的税率在0.4%-0.6%。

而且上海明确了征税的目的就是为了抑制投资投机需求,征税用途也是公共租赁房的建设与维护。

上海市税务局披露的数字显示,2021年前三季度,上海市房地产税收入为160.3亿元,2011年全年为73.7亿元。

重庆略有不同,把房地产税重点调节的是高档住房消费需求,所以单列了独栋别墅等情况,这些房子的单价在上两年主城均价3倍以下,税率为0.5%,3倍-4倍的,税率为1%,4倍以上的税率为1.2%。

另外在重庆无户籍、无企业、无工作等“三无”人员购买第二套及以上住房的,税率为0.5%。

重庆的征税用途也和上海类似,用于保障性住房建设等支出。

两个城市试点的共性是,征收覆盖范围比较窄,税负对于购房者来说并没有明显的影响。

除了试点城市之外,还要看成熟市场的征收标准。

根据西部证券发布的报告,美国各州房地产税税率相差略大,比如新泽西州达到了2.13%,而夏威夷州为0.3%,相差了7倍多,但均值大约为1%。

根据上海、重庆的实践,以及参考美国的情况,房地产税的征收标准就有了一个大概的范围——税率方面大约为0.5%-1%,征税对象就是二套及以上的多套住房(不包括农村宅基地),征税依据则是上年的成交均价。

当然还有免税的情况。

包括首套房产,以及平均居住面积等,这就又涉及到有关鼓励生育的问题。

有了标准之后,下一个问题就是,试点会从哪些城市展开?

 

03

热点城市或将加速推进

 

对于房地产市场,人们的体感普遍是收紧了,但有的城市似乎依然保持着热度。

国家统计局数据显示,9月份包括上海、杭州、南京、合肥、厦门、深圳、重庆、西安等城市的新建商品住宅销售价格指数依然实现了环比上涨。

这提供了一种可能性,那就是市场热度较高的城市,将会是首批房地产税试点落地城市。

另外一个因素同样需要关注——目前已经建立“二手房指导价机制”的12个城市,分别是深圳、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华。

至于试点节奏,虽然表达层面是“试点”,体现了稳妥推进的特点,但是从一周之内连续出台重大举措的动作来看,试点过程将会加速——之前类似于上海等试点城市那样用长达10年时间来验证效果的做法,将很可能不会再出现。

另一个需要注意的细节就是5年试点期限。

5年的试点时间说长不长,说短不短,就是要在一个时间足够但又至于太长的周期内,实现试点的具体目标——在典型城市进行分批推进,以积累足够的经验样本。

还有一点,就是房地产税作为一种地方税,并非全国认定,而是由各地单独认定,在中央的指导下,各个地方因地制宜、因城施策,根据试点经验自行确定征收细则。

这5年的试点期,有点类似于当年深圳等四个经济特区扮演的角色——为中国的整个现代化路径,趟出一条行之有效的路径。

 

04

房地产税,会带来哪些改变?

 

来到最后一个问题——房地产税试点征收,会带来哪些改变,或者说哪些结果?

首当其冲的,就是房地产市场本身将会逐步回归理性和居住本质,这是对于“房住不炒”的进一步强化。

这是个非常明显的信号——房子只涨不跌的神话不再了,炒房作为一种职业,或者说创富方式,也将退出历史舞台。

第二,房价会不会暴跌?

上海和重庆的试点表明,从长期主义的角度来看,房地产税的税负并没有影响房价的走势。

国外的实践也是如此——在居民年收入中,房地产税的占比并不高,至少没有高到影响生活质量的地步。

有些国家甚至还是累进税率制,也就是惩罚税率——比如韩国和新加坡,但房价也没有受到太大的影响。

所以从长期来看,房地产税并不一定带来房价的暴跌,换来的是更加平缓的涨幅,它的作用更多体现在调整那些持有多套房产的投机者。

这可能导致一种后果——一二线发达城市受益于人口持续流入、供需紧张的情况,房价将会相对坚挺,三四线城市的房子吸引力将会逐步下降。

换句话说,一二线房产和三四五线城市房产的价值,或将迎来将会进一步分化。

 

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