海南：农村集体经营性建设用地入市不得用于建设市场化商品住房

　　近日，海南省自然资源和规划厅发布《海南省集体经营性建设用地入市试点 办法(修订)》政策解读。
 

　　(图源：海南省自然资源和规划厅)
 

　　此前的2月1日，海南省自规厅发布《关于印发海南省集体经营性建设用地入市试点办法(修订)的通知》。修订后的《试点办法》共八章四十条，主要修改内容如下。
 

　　(一)调整集体经营性建设用地入市范围。根据本轮试点“不能通过农用地转为新增建设用地入市”的要求，《试点办法》调整集体经营性建设用地范围，明确可以入市的土地仅限于存量集体经营性建设用地。同时，根据自然资源部最新文件规定，明确可以结合全域土地综合整治，将零星、插花小块存量集体建设用地整治归并为大块宗地入市。
 

　　(二)完善入市用途和项目范围。一是根据本轮试点“入市土地不能用于商品住宅开发”的要求，《试点办法》明确农村集体经营性建设用地可以按照规划入市用于符合国家、海南省产业政策以及城镇开发边界内外国土空间用途管制、生态环境保护要求的项目,包括工业、仓储、商业服务业、保障性租赁住房以及养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育、采矿等，但不得用于建设市场化商品住房、安居房。二是为落实《海南自由贸易港建设总体方案》关于探索小城镇用地新模式的要求，原《试点办法》提出各市县可以试点探索利用除城关镇以外的乡镇(墟)区范围内农村集体经营性建设用地用于农村集体经济组织成员的自有房屋建设。但两年多来除文昌市制定细化方案开展探索外，其余市县缺乏意愿，且为加强风险防控，《试点办法》将试点范围缩小在文昌市，同时，考虑农村宅基地“一户一宅”要求，该条款明确其流转对象严格限定为本市拥有农村集体经济组织成员资格且未享受宅基地分配或者自愿退出已有宅基地的人员，每户只能购买一处。通过出让方式取得的集体经营性建设用地建设自有住宅的，以及再次流转的，不得再向集体经济组织申请宅基地。
 

　　(三)完善土地入市准备。根据《海南省自由贸易港土地管理条例》有关规定，《试点办法》新增两条，一是拟入市交易的农村集体建设用地纳入年度建设用地供应计划管理，实行城乡建设用地市场统一调控。二是提出可以委托市县土地储备中心或其他单位对拟入市的集体经营性建设用地实施前期开发，满足必要的“通平”要求。
 

　　(四)调整入市方式。一是原《试点办法》将作价出资(入股)作为同出让、出租并行的一种入市方式。但是，《土地管理法》及实施条例、有关文件只明确出让、出租等作为入市方式，为此，《试点办法》删除作价出资(入股)这一入市方式。二是原《试点办法》提出5亩以下或者零星分散土地协议出让政策，部分市县提出廉政风险较高，市县总体持审慎态度，为此删除该政策，并明确农村集体经营性建设用地协议出让(出租)范围参照国有建设用地执行。三是根据自然资源部有关文件规定，明确鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等供应方式。
 

　　(五)完善入市程序。一是依据《土地管理法实施条例》《海南省自由贸易港土地管理条例》规定，细化实化入市程序，具体优化为：申请、提出规划条件及要求、地价评估、入市方案编制、入市方案表决、入市方案核对、公告及交易、签订成交确认书及公示、签订书面合同和三方监管协议、不动产登记等环节，使其要求更加具体、程序更具操作性。二是考虑入市并非行政审批，将此前“入市方案审批”修改为“入市方案核对”。在入市交易环节，根据海南省“土地超市”制度，要求拟入市的集体经营性建设用地由市县资规部门录入“土地超市”统一管理、统一发布。三是根据自然资源部有关文件规定，新增签订三方监管协议要求。明确签订三方监管协议和签订入市交易合同同时进行，三方监管协议由市县(区)人民政府和交易双方签订。
 

　　(六)优化土地增值收益调节金提取方式。此前试点办法关于土地增值收益调节金提取方式为“入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益的一定比例计提”。现考虑市县很难计算土地取得成本和土地开发支出的工作实际，结合财政部、原国土资源部印发的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》有关规定，增加一个简易计提土地增值调节金的新方式，即“无法核定本市县入市土地取得成本的，可根据土地征收或土地收储的区域平均成本情况，制定农村集体经营性建设用地的平均成本，或制定按成交总价款一定比例征收调节金的简易办法，经市县人民政府批准后执行”。
 

　　(七)加强入市后开发利用管理。根据国家有关文件以及自然资源部办公厅、国家市场监督管理总局办公厅印发的《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》有关规定，《试点办法》新增规定，市县资规、发改、农业农村、生态环境、工信、住房城乡建设等相关主管部门和乡镇政府应按职责加强对集体经营性建设用地的开发利用监管，督促使用权人依法依规使用土地。签订三方监管协议的，由市县(区)政府有关部门及乡镇政府按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管。同时，根据《海南省自由贸易港土地管理条例》第六十八条规定，《试点办法》明确县级以上资规、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强涉地股权转让的联合监管。