浅议老旧小区改造面临的困境及对策

　　“排水畅了，路面平了，环境美了，还增加了文化墙和智能门禁”，家住洛阳市宜阳县住建家园小区的孟彩霞，说起居住小区环境的变化，兴奋之情溢于言表。

　　孟彩霞居住的小区，建于上世纪90年代，基础设施毁损严重，环境脏乱不堪。随着国家老旧小区改造工程的实施，这个老旧小区“脱胎换骨”实现了“逆生长”。像孟彩霞居住小区一样，全国需要改造的小区还有很多。

　　根据住建部统计数据，全国城镇待改造老旧小区数量达17万个，面积约40亿平方米，覆盖4200万户的上亿居民，预计投资总额将达4万亿元，今年1—10月实际开工改造城镇老旧小区5.34万个，超出政府报告5.3万个的目标。

　　可以说老旧小区改造市场广阔，前景光明。但城镇老旧小区改造涉及面广，矛盾难题多，只有解决这些难题，老旧小区改造才能走上顺利发展的“快车道”。

　　老旧小区改造存在问题：

　　一是加装电梯难;对老旧小区来说，加装电梯很有必要尤其是对于4层(含4层)以上的楼层来说。加装电梯可以让二楼以上的居民“上上下下”很方便，但1楼住户一般不愿意加装电梯。因为1楼住户，出行完全用不到电梯，而在平时生活中还会受到电梯的影响，比如采光、通风、噪音等，在一定程度上直接影响到住房舒适度和价值。同时安装1部电梯，虽然各地财政一般都予以适度补贴，但还需要住户筹集部分资金，而剩余资金如何筹集是不可回避的难题;另外加装电梯要求楼梯口外面至少有3.7米的距离(1.5米安全通道，2.2米的轿厢)，而一般老旧小区都有储物间，很难满足安装要求，同时加载电梯牵涉审批、设计、检测、管网、消防等诸多部门，手续繁琐，协调难度大;另外电梯的后续维护和运营也是需要直面的问题。老旧小区很多没有物业或有物业但物业服务能力很弱，加装电梯后如何维护管理是一个难题，而如果没有一个长期维护和运营管理的机制，那么，即使政府牵头加装了电梯，加装后的效果也难以长期保持;

　　二是资金共担机制不完善，社会资本参与积极性低。调查发现，不少老旧小区存在密度高、权属杂、环境乱、配套差、公共服务基础设施欠账多等情况，社会资本普遍认为老旧小区改造项目小而散、回报低，实现盈利困难，因此多以观望为主，参与积极性极低，如豫西某县2021年实施改造28个小区，社会资本均无参与;

　　三是部门统筹协调难度大。老旧小区改造涉及住建、自然资源、财政、发改等多个部门，大多数地区的部门间尚未建立协同推进机。尤其是涉及供排水、供电、供气、通讯等管线改造方面。各级政府与专业经营单位协调存在相当难度，导致改造工作步调不一，从而影响整体进度;

　　四是老百姓的意见难统一，参与积极性不高。老旧小区大多为单位(企业)居民楼，随着单位改制(有的单位已不存在)、原业主单位职工变卖等原因，使现有住房户居民结构复杂、原业主单位参与度不高。居民自身诉求十分多元，利益平衡难度大。现在一部分小区改造偏向于自上而下的房屋修缮等硬件工程，居民易处于被动从属状态，参与改造积极性不高;

　　五是后期运营难，导致改后复旧快。老旧小区大多没有物业管理或有物业管理但物业服务能力很弱，居民对物业和其他一些服务付费不认可，住户缴纳物业费的自觉性较差，甚至从未缴纳过物业费。同时单栋楼房对物业企业又缺乏吸引力，此种情况导致改造后小区环境虽然有了很大改观，但由于后期维护看管缺失，势必会造成不久的将来，小区面貌又“重蹈覆辙”，回归原形;

　　六是原产权单位技术力量薄弱，导致老旧小区改造需要的各种基础信息和科研报告准备时间较长，影响了后期相关手续的办理(如财政评审、招标、监理等手续)。

　　针对上述情况，建议采取如下对策：

　　一是做好群众思想工作。坚持党建引领，发挥社区基层党组织、党员模范带动作用，要结合党史教育实践活动，把老旧小区改造作为“我为群众办实事”的一项主要内容，同时大力宣传老旧小区改造的重要意义，组织社区基层党组织开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，营造“小区是我家，改造工作靠大家”的氛围，改变少数群众“当看客、等靠要、搭便车”思想，引导群众自觉参与并积极配合改造工作;

　　二是针对不同楼层住户对加装电梯意见不一的情况，做好各方面沟通协调工作至关重要。要发挥业主委员会或居民委员会熟悉小区工作的优势，为居民之间共谋共商“穿针引线”，最终达到让居民“换位思考”达成一致意见的目的。同时，加装电梯工程的设计和施工方案也要尽量兼顾各楼层居民的合理诉求，尽可能通过精心的个性化设计，达到利益最大化、影响最小化;建议组成由政府牵头、各职能部门参与的加装电梯工作领导小组，简化审批程序，改进审批流程，提高审批效率，确保加装任务早日完成;要采取诸如发挥电梯空间的商业价值、二层以上住户刷专业充值卡等手段，吸引社会资金参与电梯建设;

　　三是探索多元融资渠道，破解资金短缺难题。采取“政府补助一点、原产权单位投入一点、金融机构支持一点、居民出一点、税费减免一点、专项债券发行一点”的方法，多渠道筹措资金，同时针对老旧小区居住的大多是低收入群体的状况，建议政府补助和金融支持比例要占绝大部分，居民按照“谁受益，谁出资”的原则，也要拿一部分改造资金，这样可以避免“政府干、群众看，最后还是有意见”的尴尬局面，也可以让群众增加主人翁意识，珍惜小区改造成果;

　　四是借助第三方技术力量，助力老旧小区改造。针对改造小区原产权单位技术力量不足的现状，建议政府聘请有资质的第三方技术支撑机构对改造小区进行技术指导，确保老旧小区改造工作按时完成;

　　五是建立老旧小区长效管理机制。要着力谋划老旧小区改造“后半篇”文章，要加强宣传引导，并通过老旧小区改造和社区服务提升，逐步培养居民“消费付费”理念，合理分担小区改造和物业维护费用，促进居民共同珍惜和维护改造成果，最终实现自给自足的长效管理机制，实现老旧小区改造共建共享的目标。对于改造后老旧小区管理问题，建议引进专业物业公司进驻老旧小区管理，特别是单栋无物业的小区，建议由当地政府、社区牵头，将集中连片的单栋楼房整合打捆为一个大小区，统一招标为一个物业公司服务。同时尊重居民意愿，成立业主管理委员会，与物业公司一道，共同提升小区管理水平，实现“一次改造，长效管理”的目标;

　　六是简化项目审批流程，为老旧小区改造工作“开绿灯”。

　　由于老旧小区改造是多主体、多部门共同参与的一项系统工程，牵涉单位多，政府要切实做好引导工作，让各参与主体“同频共振”“各出一盘菜，共办一桌席”，相互配合，做好改造工作。同时结合工程审批制度改革，加大联审联批协调力度，优化审批流程，简化审批手续，积极推行网上审批，让老旧小区改造步伐加速推进，让人们早日享受改造带来的红利，提升居民幸福指数;

　　七是改造宜采用施工单位为主的EPC总承包模式。

　　鉴于老旧小区改造项目体量多任务大、时间紧、原始资料缺失等因素，老旧小区改造项目宜采取设计、施工总承包模式招标。因为该模式可以改变现行工程“碎片化”的管理状况，便于工程总承包方立足于总体的角度，从设计、材料选择、施工方法、工程造价等方面进行全面统筹，提高设计方案的水平，减少设计变更，更有利于加快工程进度，减少资源消耗、促进工程项目综合效益的提高;
 

　　八是要注重连片改造，让相邻小区共享改造成果。将原有的“分散式”改造转变为“政府主导、党建引领、突出重点、以点带面、辐射周边”的集中边片改造，以“串点、连线、成片”的改造方式有序推进，改造主要内容为拆除围墙、外立面提升、道路硬化、雨污分流、充电桩建设、打造特色文化墙、沿街门面统一规划等，改造后相邻小区之间能互通互联，居民可共享安防、技防、物防、绿化、美化、亮化成果。让小区无边界融入城市，小区环境面貌、配套水平和居民生活品质得到明显提升;

　　九是对拟改造小区按照先易后难原则分批实施，优先改造基础条件好的小区。鉴于改造的老旧小区数量众多，条件不一，老旧小区改造不可能一蹴而就的现状，应对拟改造的小区，按照先易后难原则，优先改造易改造的小区，如某市在这方面就做得很好，该市对拟改造小区规定如下条件：2000年12月31日前建成;居民同意改造支持率达100%;明确改造后小区物业管理模式;违章建筑物必须全部拆除;居民总出资比例不低于计划总投资5%(每户≥1000元)。

　　以上5点条件满足后，由小区居民(或业主委员会)联名向所在社区申报，所在社区对该小区基本情况(建成年代、栋数、户数、面积、出资意愿、拆违意愿等情况)摸底核实后，由社区所在街道向政府老旧小区改造指挥部办公室提出申报，老旧小区改造指挥部办公室审核无误，报当地人民政府同意，再上报省市和住建部批准后，根据工作安排纳入次年改造计划;

　　十是小区内财政申请资金和发改部门申请资金可以交叉使用。

　　通常，上级支持老旧小区改造资金有两块，一块为通过财政部门申请的改造资金，主要用于主体工程改造，如屋顶防水、外立面粉刷、楼梯间粉刷、外墙节能改造等，一块为通过发改部门申请的基础设施配套资金。由于发改部门申请的资金只能用于主体外配套基础设施建设，如道路硬化、雨污分流、三线入地、绿化照明等，而不能用于主体的改造，从而影响了改造工作的进展。因此建议将财政申请资金和发改部门申请资金交叉使用，以提高老旧小区改造效率。

　　(王群章 曹新杰)